공동상속후 분할등기시 취득세

부동산을 공동상속받은 뒤에 분할등기를 할 때 발생하는 취득세에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
공동상속 과정에서 여러 명이 지분을 갖고 있다가, 최종적으로 각자 지분을 분할해 단독 명의로 등기하거나 서로 다른 방식으로 소유권을 정리하는 경우가 있는데요. 이때 주의해야 할 핵심 세금인 취득세를 놓치면 안 됩니다.

1. 공동상속과 분할등기

(1) 공동상속이란?

피상속인(망인)이 사망함에 따라, 상속인 여러 명이 한 부동산을 공동으로 물려받은 상태를 말합니다.

예) 부모가 소유한 아파트를 자녀 2명이 1/2씩 공동상속받았을 경우.

(2) 분할등기란?

원래 공동상속인들이 공동으로 등기된 상태에서, 서로 합의(분할협의)를 통해 각자의 지분을 재정리하고 개별적으로 등기하는 절차입니다.

예) 1/2 지분씩 공동으로 갖고 있던 아파트를 협의 후, 1번 상속인은 A토지 단독 명의, 2번 상속인은 B건물 단독 명의로 ‘나누어’ 등기하는 경우.
혹은 동일 아파트를 지분 그대로 단독 명의로 옮기되, 다른 자산으로 형평을 맞추는 방식도 있을 수 있습니다.

2. 분할등기 시 취득세가 문제가 되는 이유

(1) 단순 ‘지분 이전’이 아니라면 추가 취득으로 간주

공동상속 후 분할등기는 법적으로 무상취득이냐 유상취득이냐에 따라 추가 취득세 부과 여부가 달라질 수 있습니다.

무상취득: 각 상속인이 법정 지분이나 협의 지분을 그대로 가져가는 경우(본인 몫만큼만 가져가는 경우)
유상취득: 일부 상속인이 법정 지분 이상을 받거나, 그 과정에서 금전 청산(대금을 주고받음)이 발생하는 경우

(2) 금전청산이 있을 때 ‘유상분할’로 보아 취득세 과세

예를 들어, 공동상속인 A와 B가 있었습니다.

상속 지분: A = 1/2, B = 1/2
실제 분할 결과: A가 2/3, B가 1/3을 가져가기로 협의하고, A가 B에게 차액(금전)을 지급했다면, A가 추가 1/6 지분을 유상으로 취득한 것으로 간주됩니다.
이때 A는 그 초과 취득분에 대해 취득세를 내야 하므로 주의해야 합니다.

3. 분할등기 시 발생하는 취득세

(1) 원지분 범위 내 분할: 추가 취득세 없음

본인의 상속 지분 한도 내에서만 재분할해 단독소유로 가져간다면, 일반적으로 별도의 취득세 부담이 없습니다.

상속받은 시점에 이미 납부했던 상속 취득세로 충분히 커버가 된다고 보기 때문입니다.

(2) 초과 지분 확보(금전청산 포함): 유상취득으로 추가 과세

다른 공동상속인으로부터 지분을 사들여 본인의 몫을 늘리는 경우는 부동산을 “유상”으로 취득했다고 보고, 해당 초과분에 대한 취득세가 다시 부과됩니다.

유상취득 세율은 부동산 종류(주택, 토지, 상가 등)와 과세표준액(시가표준액)에 따라 1~4%(지자체 조례로 달라질 수 있음) 정도이며, 지방교육세 등 부가세가 추가될 수 있습니다.

4. 분할등기 유형별 취득세 사례

(1) 지분 그대로 단독등기

사례: 자녀 2명이 아파트를 1/2씩 상속받았고, 분할협의서에 따라 “자녀 A가 해당 아파트 100% 소유”가 되되, 자녀 B는 그 대신 같은 가치의 다른 토지를 단독으로 상속.
결과: 각자 원래 상속 지분 범위 내에서 “등가 교환” 식으로 나눴으므로, 추가 취득세가 발생하지 않는 경우가 많습니다(다만, 실제 평가액이 다르면 금전청산 분이 생길 수 있으므로 주의).

(2) 금전청산을 통한 지분 재조정

사례: 자녀 A(1/2), B(1/2)가 상속받았으나, 최종적으로 A가 3/4, B가 1/4 지분만 가져가고, A가 B에게 차액을 지급.
결과: A가 초과 1/4(= 3/4 - 1/2)만큼 유상취득한 것으로 보아 해당 부분에 대한 취득세 부과.

(3) 공동상속인 중 일부 지분을 제삼자에게 양도하는 경우

분할등기가 아니라 매매·증여에 가까운 형태이므로, 공동상속과는 별개로 유상양도(매매) 또는 증여로 간주될 수 있습니다.
이 경우 취득세가 아닌 증여세 혹은 매매 양도소득세 등 추가 이슈가 복합적으로 발생할 수 있으니 전문 상담이 필요합니다.

5. 취득세 신고 및 납부 절차

(1) 분할협의서 작성

공동상속인 간 협의 내용을 구체적으로 작성하고, 본인 몫 이상을 취득하는 자가 있을 경우 금전청산 등 항목을 명시합니다.

(2) 과세표준액 산정

초과 지분을 취득하는 상속인의 지분 가격은 시가표준액(공시가격, 개별공시지가 등) 기준으로 환산하여 계산합니다.

(3) 취득세 신고

분할등기를 하기 전(또는 등기와 동시에) 해당 지자체(부동산 소재지)에 유상취득분을 신고합니다.
금전청산액이 아니라, 공시가격을 기준으로 과세하는 경우가 많다는 점에 주의하세요.

(4) 납부 확인 후 분할등기

취득세를 납부해야 등기소에서 분할등기 처리가 원활히 진행됩니다.
납부 후 영수증(혹은 전자납부 확인)을 등기소에 제출하면 최종 명의변경이 완료됩니다.

공동상속 후 분할등기는 상속 재산을 깔끔히 정리하는 중요한 단계이지만, 유상취득 여부에 따라 추가 취득세가 발생할 수 있음을 잊지 말아야 합니다.

특히 금전청산 부분이 포함되면, 초과 지분에 대한 취득세 부담이 생길 수 있으므로 분할협의서 작성 단계부터 꼼꼼히 확인해보세요. 지자체마다 세율이나 감면 정책이 조금씩 다르므로, 관할 세무과나 전문가와 상의하여 불필요한 세금 과 부담이 없도록 준비하시길 바랍니다.